عالمی ریئل اسٹیٹ خبریں

دبئی | ری نیوز انٹرنیشنل ڈیسک نیوز
دبئی لینڈ ڈیپارٹمنٹ نے کرایہ داروں کو بڑی یکمشت ادائیگی کے بوجھ سے بچانے کے لیے “فلیکسی رینٹ” سکیم متعارف کرا دی ہے۔ اس اقدام کے تحت کرایہ دار اپنے حالات اور متعلقہ پراپرٹی کمپنی کی پالیسی کے مطابق کرایہ ماہانہ، سہ ماہی یا ششماہی اقساط میں ادا کر سکیں گے۔
دبئی میں عمومی طور پر کرایہ سالانہ بنیاد پر ایک، دو، چار یا متعدد پوسٹ ڈیٹڈ چیکس کے ذریعے ادا کیا جاتا ہے۔ اس نظام میں کرایہ داروں کو سال کے آغاز میں بڑی رقم کا انتظام کرنا پڑتا ہے۔ نئی سکیم کا مقصد ادائیگی کو ماہانہ آمدن اور گھریلو اخراجات کے مطابق زیادہ آسان اور قابل انتظام بنانا ہے۔
سکیم کے ابتدائی مرحلے میں دبئی لینڈ ڈیپارٹمنٹ نے 12 رئیل اسٹیٹ اور پراپرٹی مینجمنٹ کمپنیوں کے ساتھ تعاون کیا ہے۔ ان کمپنیوں کے زیر انتظام خالی یا اہل رہائشی یونٹس میں فلیکسی رینٹ ماڈل نافذ کیا جائے گا۔ اس کے تحت بعض کرایہ داروں کو 12 ماہ تک اقساط، رعایتی مدت، ادائیگی کے شیڈول میں تبدیلی اور خصوصی پروموشنل پیکیجز کی سہولت مل سکتی ہے۔
کرایہ دار کریڈٹ کارڈ، ڈیبٹ کارڈ یا چیکس کے ذریعے ادائیگی کر سکیں گے۔ بعض شریک مالکان یا پراپرٹی مینجمنٹ کمپنیاں مخصوص شرائط کے تحت کرائے میں سالانہ اضافہ معاف کرنے یا تاخیر اور چیکس سے متعلق انتظامی فیس میں رعایت دینے کی پیشکش بھی کر سکتی ہیں۔ تاہم یہ سہولتیں تمام پراپرٹیز اور تمام کرایہ داروں کے لیے یکساں نہیں ہوں گی بلکہ متعلقہ کمپنی کی منظور شدہ پالیسی پر منحصر ہوں گی۔
سکیم صرف نئے کرایہ داروں تک محدود نہیں رہے گی۔ موجودہ کرایہ دار، جو سالانہ یا متعدد چیکس کے تحت معاہدہ رکھتے ہیں، بھی شریک مالکان یا پراپرٹی کمپنیوں سے رابطہ کر کے اپنی ادائیگی کی شرائط میں تبدیلی کی درخواست دے سکیں گے۔
دبئی لینڈ ڈیپارٹمنٹ اس پائلٹ مرحلے کی کارکردگی کو کرایہ ناموں، شامل یونٹس، قبضے کی شرح، بروقت ادائیگی اور کرایہ داروں کی رائے کی بنیاد پر جانچے گا۔ حکام کے مطابق یہ اقدام دبئی رئیل اسٹیٹ اسٹریٹیجی 2033 اور دبئی اکنامک ایجنڈا D33 کے اہداف کے مطابق کرایہ مارکیٹ کو زیادہ مستحکم، جدید اور رہائشیوں کے لیے سازگار بنانے کی کوشش ہے۔

امریکا کی ہاؤسنگ مارکیٹ کی پائیدار بحالی کا انحصار رہن قرضوں کی شرحِ سود میں کمی پر ہوگا۔ رئیل اسٹیٹ ایجنٹس کے ایک سروے کے مطابق بلند قرضہ جاتی اخراجات خریداروں اور فروخت کنندگان، دونوں کی سرگرمیوں کو متاثر کر رہے ہیں۔

رئیل ریمیکس گروپ کا ایجنٹ آپٹیمزم انڈیکس، جو صفر سے 100 کے پیمانے پر ایجنٹس کے آئندہ 12 ماہ کے بارے میں اعتماد کو جانچتا ہے، ستمبر میں کم ہو کر 45.8 رہ گیا، جبکہ اگست میں یہ 54.3 تھا۔ انڈیکس میں کمی سے ظاہر ہوتا ہے کہ ایجنٹس کو تشویش ہے کہ رہن قرضوں کی بلند شرحِ سود مزید خریداروں کو مارکیٹ میں آنے سے روکے گی۔

ادارے کے حالیہ ماہانہ سروے میں 177 ایجنٹس میں سے 65 فیصد نے کہا کہ خریداروں کی طلب میں نمایاں اضافے کے لیے 30 سالہ رہن قرضوں کی شرحِ سود 6 فیصد سے کم ہونا ضروری ہے۔ 37 فیصد ایجنٹس کے خیال میں شرحِ سود 5.5 فیصد سے نیچے آنی چاہیے۔ بلند شرحِ سود کے اثرات پہلے ہی ہاؤسنگ سرگرمیوں پر دکھائی دے رہے ہیں۔ سروے میں شامل دو تہائی ایجنٹس نے بتایا کہ خریدار گھر کی تلاش روک رہے ہیں یا اسے مؤخر کر رہے ہیں۔ فروخت کنندگان بھی انتظار کر رہے ہیں۔ 39 فیصد ایجنٹس کے مطابق ممکنہ فروخت کنندگان نے اپنے گھر فروخت کے لیے پیش کرنے کا منصوبہ ملتوی کر دیا ہے۔

مارکیٹ کی سست روی کے باعث بعض فروخت کنندگان قیمت اور شرائط میں نرمی دکھا رہے ہیں۔ 35 فیصد ایجنٹس نے بتایا کہ فروخت کنندگان اپنی مطلوبہ قیمت کم کر رہے ہیں، جبکہ 34 فیصد کے مطابق وہ خریداروں کو راغب کرنے کے لیے اضافی رعایتیں بھی دے رہے ہیں۔

قیمتوں کے بارے میں توقعات بھی کمزور ہو رہی ہیں۔ اگر رہن قرضوں کی شرحِ سود اگلے سال بھی تقریباً 7 فیصد رہی تو سروے میں شامل تقریباً 60 فیصد ایجنٹس کو گھروں کی قیمتوں میں کمی کا امکان ہے۔ لگ بھگ 33 فیصد ایجنٹس نے قیمتوں میں 5 فیصد سے زیادہ کمی کی توقع ظاہر کی۔

ریئل ریمیکس گروپ کے چیئرمین اور چیف ایگزیکٹو تمیر پولیگ نے سروے کے نتائج کے ساتھ جاری بیان میں کہا ہے کہ ’’رہن قرضوں کی بلند شرحِ سود پہلے ہی مشکلات سے دوچار ہاؤسنگ مارکیٹ پر مزید دباؤ ڈال رہی ہے۔‘‘

پولیگ کے مطابق خریداروں کو اب مذاکرات میں زیادہ برتری حاصل ہے، تاہم گھروں کی قیمتوں تک رسائی اور ادائیگی کی استطاعت اب بھی بڑی رکاوٹ ہے، جس کے باعث بہت سے افراد گھر کی تلاش مؤخر کر رہے ہیں۔ انہوں نے کہا کہ ہاؤسنگ سرگرمیوں کی پائیدار بحالی کا انحصار رہن قرضوں کی شرحِ سود میں بامعنی کمی پر ہوگا۔

سروے کے نتائج گولڈمین سیکس کی 2027 کے لیے امریکی ہاؤسنگ مارکیٹ کی پیش گوئی سے بھی مطابقت رکھتے ہیں۔ ادارے کے ماہرینِ معاشیات کو موجودہ گھروں کی فروخت اور نئے گھروں کی تعمیر میں کمی کا امکان ہے۔ ان کے اندازے کے مطابق اگلے سال موجودہ گھروں کی فروخت 3.9 ملین رہ سکتی ہے، جبکہ قیمتوں میں معمولی، یعنی 0.8 فیصد اضافہ متوقع ہے۔

گولڈمین سیکس کے ماہرینِ معاشیات رونی واکر اور ڈیوڈ میرکل کے مطابق جن گھر مالکان نے 2020 اور 2021 میں کم شرحِ سود پر اپنے رہن قرضوں کی نئی شرائط طے کی تھیں، انہیں موجودہ بلند شرحوں کے ماحول میں گھر منتقل ہونے پر نمایاں مالی لاگت کا سامنا ہو سکتا ہے۔