تاریخ اشاعت: August 12, 2026 - 1:01 PM
China Moves to Defuse US$148 Billion Property Lease Risk as Land Tenures Run Down
چین میں 148 ارب ڈالر مالیت کی جائیدادوں کے لیز بحران سے نمٹنے کیلئے اقدامات تیز
▫️سرمایہ کاروں کو امید ہے کہ ملک گیر پالیسی سے اعتماد بحال ہوگا، جائیدادوں کی ویلیو بہتر ہوگی اور چین کی مشکلات سے دوچار رئیل اسٹیٹ مارکیٹ میں لین دین دوبارہ تیز ہوسکے گا
Shanghai | ReNews International Desk News China is moving to address a potentially significant threat to its commercial property market as shortening land-use leases create uncertainty over more than one trillion yuan (US$148 billion) wo...
Shanghai | ReNews International Desk News
China is moving to address a potentially significant threat to its commercial property market as shortening land-use leases create uncertainty over more than one trillion yuan (US$148 billion) worth of non-residential real estate.
Unlike many markets where property ownership can include permanent ownership of the underlying land, almost all urban land in China is state-owned. Under rules established around the early 1990s, land-use rights are generally granted for 40 years for shopping mall sites, 50 years for industrial and office properties and 70 years for residential developments.
As these leases mature, uncertainty over their renewal has increasingly affected property valuations, financing and investment decisions.
Andrew Chan, head of valuation and advisory services for Greater China at Cushman & Wakefield, estimates that more than one trillion yuan of non-residential property already has 20 years or less remaining on its land tenure.
By 2030, around 30 million square metres of office and retail space across 18 major Chinese cities could have less than 20 years remaining, according to an earlier CBRE estimate covering properties with single owners.
The issue is becoming increasingly important because insurers and developers generally prefer properties with more than two decades of land tenure remaining, while many banks may be reluctant to refinance properties with less than 10 years left.
Uncertainty has also complicated asset sales. Developers including Parkview Group and New World Development have encountered difficulties selling certain properties partly because prospective buyers lack certainty over future lease extensions.
China’s broader property downturn has intensified the problem. Office values in some major cities have fallen more than 40% from their peaks, while developers have defaulted on approximately US$130 billion of debt.
Authorities are now attempting to provide greater clarity. Shanghai recently circulated guidelines outlining conditions and costs for extending land leases, following similar measures introduced in Guangzhou earlier this year.
Both cities have proposed renewal costs equivalent to at least 70% of a relevant land-price benchmark. The calculation would relate to the underlying land rather than the additional value created by offices or shopping centres constructed on it, potentially limiting renewal costs relative to overall property values.
Other jurisdictions, including Xiamen and part of Hangzhou, have introduced rules covering industrial land, although investors continue to seek greater consistency.
The central government has also indicated that China will refine laws governing renewal of industrial and commercial land-use rights and advance extensions in a lawful and orderly manner.
Market participants increasingly believe a nationwide framework will ultimately be necessary. A uniform policy could reduce uncertainty over lease renewals, support property valuations, improve access to financing and help revive transactions in a commercial real estate market still struggling to recover from a prolonged downturn.
China is moving to address a potentially significant threat to its commercial property market as shortening land-use leases create uncertainty over more than one trillion yuan (US$148 billion) worth of non-residential real estate.
Unlike many markets where property ownership can include permanent ownership of the underlying land, almost all urban land in China is state-owned. Under rules established around the early 1990s, land-use rights are generally granted for 40 years for shopping mall sites, 50 years for industrial and office properties and 70 years for residential developments.
As these leases mature, uncertainty over their renewal has increasingly affected property valuations, financing and investment decisions.
Andrew Chan, head of valuation and advisory services for Greater China at Cushman & Wakefield, estimates that more than one trillion yuan of non-residential property already has 20 years or less remaining on its land tenure.
By 2030, around 30 million square metres of office and retail space across 18 major Chinese cities could have less than 20 years remaining, according to an earlier CBRE estimate covering properties with single owners.
The issue is becoming increasingly important because insurers and developers generally prefer properties with more than two decades of land tenure remaining, while many banks may be reluctant to refinance properties with less than 10 years left.
Uncertainty has also complicated asset sales. Developers including Parkview Group and New World Development have encountered difficulties selling certain properties partly because prospective buyers lack certainty over future lease extensions.
China’s broader property downturn has intensified the problem. Office values in some major cities have fallen more than 40% from their peaks, while developers have defaulted on approximately US$130 billion of debt.
Authorities are now attempting to provide greater clarity. Shanghai recently circulated guidelines outlining conditions and costs for extending land leases, following similar measures introduced in Guangzhou earlier this year.
Both cities have proposed renewal costs equivalent to at least 70% of a relevant land-price benchmark. The calculation would relate to the underlying land rather than the additional value created by offices or shopping centres constructed on it, potentially limiting renewal costs relative to overall property values.
Other jurisdictions, including Xiamen and part of Hangzhou, have introduced rules covering industrial land, although investors continue to seek greater consistency.
The central government has also indicated that China will refine laws governing renewal of industrial and commercial land-use rights and advance extensions in a lawful and orderly manner.
Market participants increasingly believe a nationwide framework will ultimately be necessary. A uniform policy could reduce uncertainty over lease renewals, support property valuations, improve access to financing and help revive transactions in a commercial real estate market still struggling to recover from a prolonged downturn.
شنگھائی | ری نیوز انٹرنیشنل ڈیسک
چین اپنی کمرشل پراپرٹی مارکیٹ کو درپیش ایک بڑے ممکنہ خطرے سے نمٹنے کیلئے اقدامات تیز کر رہا ہے، جہاں زمین کے استعمال کی مدت کم ہونے کے باعث ایک ٹریلین یوآن (تقریباً 148 ارب امریکی ڈالر) مالیت کی غیر رہائشی جائیدادوں کے مستقبل کے حوالے سے غیر یقینی صورتحال پیدا ہوگئی ہے۔
دنیا کی کئی دوسری منڈیوں کے برعکس، جہاں جائیداد کی ملکیت میں زمین کی مستقل ملکیت بھی شامل ہوسکتی ہے، چین میں تقریباً تمام شہری زمین ریاست کی ملکیت ہے۔ 1990 کی دہائی کے اوائل میں متعارف کرائے گئے قوانین کے تحت شاپنگ مالز کیلئے زمین کے استعمال کے حقوق عموماً 40 سال، صنعتی اور دفتری املاک کیلئے 50 سال جبکہ رہائشی منصوبوں کیلئے 70 سال کی مدت کیلئے دیے جاتے ہیں۔
جیسے جیسے ان لیزز کی مدت کم ہو رہی ہے، ان کی تجدید سے متعلق غیر یقینی صورتحال جائیدادوں کی ویلیو، فنانسنگ اور سرمایہ کاری کے فیصلوں کو متاثر کرنے لگی ہے۔
کُش مین اینڈ ویک فیلڈ میں گریٹر چائنا کیلئے ویلیوایشن اینڈ ایڈوائزری سروسز کے سربراہ اینڈریو چان کے مطابق ایک ٹریلین یوآن سے زائد مالیت کی غیر رہائشی جائیدادوں کی زمین کے استعمال کی مدت اب 20 سال یا اس سے کم رہ گئی ہے۔
سی بی آر ای کے ایک سابق تخمینے کے مطابق 2030 تک چین کے 18 بڑے شہروں میں تقریباً تین کروڑ مربع میٹر دفتری اور ریٹیل جگہ ایسی ہوسکتی ہے جس کی زمین کے استعمال کی مدت 20 سال سے بھی کم رہ جائے گی۔ یہ تخمینہ صرف ان جائیدادوں پر مشتمل ہے جو ایک ہی مالک کے پاس ہیں، اس لیے حقیقی حجم اس سے زیادہ بھی ہوسکتا ہے۔
یہ مسئلہ اس لیے بھی اہمیت اختیار کر رہا ہے کہ مقامی انشورنس کمپنیاں اور ڈویلپرز عموماً ایسی جائیدادوں میں سرمایہ کاری کو ترجیح دیتے ہیں جن کی زمین کے استعمال کی مدت 20 سال سے زیادہ باقی ہو، جبکہ متعدد بینک ایسی املاک کی ری فنانسنگ سے گریز کرسکتے ہیں جن کی لیز میں 10 سال سے کم عرصہ رہ گیا ہو۔
لیز کی تجدید سے متعلق غیر یقینی صورتحال نے جائیدادوں کی فروخت کو بھی متاثر کیا ہے۔ پارک ویو گروپ اور نیو ورلڈ ڈویلپمنٹ سمیت بعض بڑے ڈویلپرز کو چند اثاثے فروخت کرنے میں مشکلات کا سامنا رہا ہے کیونکہ ممکنہ خریدار مستقبل میں لیز میں توسیع کی ضمانت نہ ہونے کے باعث محتاط ہیں۔
چین کی وسیع تر پراپرٹی مارکیٹ میں جاری مندی نے مسئلے کو مزید سنگین کردیا ہے۔ بعض بڑے شہروں میں دفتری جائیدادوں کی قیمتیں اپنی بلند ترین سطح سے 40 فیصد سے زیادہ گر چکی ہیں، جبکہ پراپرٹی ڈویلپرز تقریباً 130 ارب ڈالر کے قرضوں پر ڈیفالٹ کرچکے ہیں۔
حکام اب صورتحال کو زیادہ واضح بنانے کی کوشش کر رہے ہیں۔ شنگھائی نے حالیہ ہفتوں میں زمین کی لیز میں توسیع کی شرائط اور اخراجات سے متعلق رہنما اصول جاری کیے ہیں، جبکہ گوانگژو اس سے قبل رواں سال اسی نوعیت کے اقدامات کرچکا ہے۔
دونوں شہروں نے تجویز دی ہے کہ لیز کی تجدید کی لاگت متعلقہ زمین کی بینچ مارک قیمت کے کم از کم 70 فیصد کے برابر ہوسکتی ہے۔ یہ حساب صرف بنیادی زمین کی قیمت پر ہوگا اور اس پر تعمیر شدہ دفاتر یا شاپنگ مالز کی اضافی مالیت شامل نہیں ہوگی، جس سے مجموعی منصوبے کے مقابلے میں تجدیدی لاگت محدود رہنے کا امکان ہے۔
ژیامن اور ہانگژو کے بعض علاقوں سمیت دیگر مقامات نے بھی صنعتی زمین سے متعلق اسی نوعیت کے قواعد متعارف کرائے ہیں، تاہم سرمایہ کار اب بھی زیادہ واضح اور یکساں پالیسی کے منتظر ہیں۔
چینی مرکزی حکومت بھی عندیہ دے چکی ہے کہ صنعتی اور تجارتی زمین کے استعمال کے حقوق کی تجدید سے متعلق قوانین اور ضوابط کو مزید بہتر بنایا جائے گا اور توسیعی عمل کو قانونی اور منظم انداز میں آگے بڑھایا جائے گا۔
مارکیٹ ماہرین کا خیال ہے کہ بالآخر ایک جامع ملک گیر پالیسی ناگزیر ہوگی۔ یکساں قومی فریم ورک لیز کی تجدید سے متعلق غیر یقینی صورتحال کم کرنے، جائیدادوں کی قدر میں استحکام لانے، فنانسنگ تک رسائی بہتر بنانے اور طویل مندی کا شکار چین کی کمرشل رئیل اسٹیٹ مارکیٹ میں لین دین بحال کرنے میں اہم کردار ادا کرسکتا ہے۔
چین اپنی کمرشل پراپرٹی مارکیٹ کو درپیش ایک بڑے ممکنہ خطرے سے نمٹنے کیلئے اقدامات تیز کر رہا ہے، جہاں زمین کے استعمال کی مدت کم ہونے کے باعث ایک ٹریلین یوآن (تقریباً 148 ارب امریکی ڈالر) مالیت کی غیر رہائشی جائیدادوں کے مستقبل کے حوالے سے غیر یقینی صورتحال پیدا ہوگئی ہے۔
دنیا کی کئی دوسری منڈیوں کے برعکس، جہاں جائیداد کی ملکیت میں زمین کی مستقل ملکیت بھی شامل ہوسکتی ہے، چین میں تقریباً تمام شہری زمین ریاست کی ملکیت ہے۔ 1990 کی دہائی کے اوائل میں متعارف کرائے گئے قوانین کے تحت شاپنگ مالز کیلئے زمین کے استعمال کے حقوق عموماً 40 سال، صنعتی اور دفتری املاک کیلئے 50 سال جبکہ رہائشی منصوبوں کیلئے 70 سال کی مدت کیلئے دیے جاتے ہیں۔
جیسے جیسے ان لیزز کی مدت کم ہو رہی ہے، ان کی تجدید سے متعلق غیر یقینی صورتحال جائیدادوں کی ویلیو، فنانسنگ اور سرمایہ کاری کے فیصلوں کو متاثر کرنے لگی ہے۔
کُش مین اینڈ ویک فیلڈ میں گریٹر چائنا کیلئے ویلیوایشن اینڈ ایڈوائزری سروسز کے سربراہ اینڈریو چان کے مطابق ایک ٹریلین یوآن سے زائد مالیت کی غیر رہائشی جائیدادوں کی زمین کے استعمال کی مدت اب 20 سال یا اس سے کم رہ گئی ہے۔
سی بی آر ای کے ایک سابق تخمینے کے مطابق 2030 تک چین کے 18 بڑے شہروں میں تقریباً تین کروڑ مربع میٹر دفتری اور ریٹیل جگہ ایسی ہوسکتی ہے جس کی زمین کے استعمال کی مدت 20 سال سے بھی کم رہ جائے گی۔ یہ تخمینہ صرف ان جائیدادوں پر مشتمل ہے جو ایک ہی مالک کے پاس ہیں، اس لیے حقیقی حجم اس سے زیادہ بھی ہوسکتا ہے۔
یہ مسئلہ اس لیے بھی اہمیت اختیار کر رہا ہے کہ مقامی انشورنس کمپنیاں اور ڈویلپرز عموماً ایسی جائیدادوں میں سرمایہ کاری کو ترجیح دیتے ہیں جن کی زمین کے استعمال کی مدت 20 سال سے زیادہ باقی ہو، جبکہ متعدد بینک ایسی املاک کی ری فنانسنگ سے گریز کرسکتے ہیں جن کی لیز میں 10 سال سے کم عرصہ رہ گیا ہو۔
لیز کی تجدید سے متعلق غیر یقینی صورتحال نے جائیدادوں کی فروخت کو بھی متاثر کیا ہے۔ پارک ویو گروپ اور نیو ورلڈ ڈویلپمنٹ سمیت بعض بڑے ڈویلپرز کو چند اثاثے فروخت کرنے میں مشکلات کا سامنا رہا ہے کیونکہ ممکنہ خریدار مستقبل میں لیز میں توسیع کی ضمانت نہ ہونے کے باعث محتاط ہیں۔
چین کی وسیع تر پراپرٹی مارکیٹ میں جاری مندی نے مسئلے کو مزید سنگین کردیا ہے۔ بعض بڑے شہروں میں دفتری جائیدادوں کی قیمتیں اپنی بلند ترین سطح سے 40 فیصد سے زیادہ گر چکی ہیں، جبکہ پراپرٹی ڈویلپرز تقریباً 130 ارب ڈالر کے قرضوں پر ڈیفالٹ کرچکے ہیں۔
حکام اب صورتحال کو زیادہ واضح بنانے کی کوشش کر رہے ہیں۔ شنگھائی نے حالیہ ہفتوں میں زمین کی لیز میں توسیع کی شرائط اور اخراجات سے متعلق رہنما اصول جاری کیے ہیں، جبکہ گوانگژو اس سے قبل رواں سال اسی نوعیت کے اقدامات کرچکا ہے۔
دونوں شہروں نے تجویز دی ہے کہ لیز کی تجدید کی لاگت متعلقہ زمین کی بینچ مارک قیمت کے کم از کم 70 فیصد کے برابر ہوسکتی ہے۔ یہ حساب صرف بنیادی زمین کی قیمت پر ہوگا اور اس پر تعمیر شدہ دفاتر یا شاپنگ مالز کی اضافی مالیت شامل نہیں ہوگی، جس سے مجموعی منصوبے کے مقابلے میں تجدیدی لاگت محدود رہنے کا امکان ہے۔
ژیامن اور ہانگژو کے بعض علاقوں سمیت دیگر مقامات نے بھی صنعتی زمین سے متعلق اسی نوعیت کے قواعد متعارف کرائے ہیں، تاہم سرمایہ کار اب بھی زیادہ واضح اور یکساں پالیسی کے منتظر ہیں۔
چینی مرکزی حکومت بھی عندیہ دے چکی ہے کہ صنعتی اور تجارتی زمین کے استعمال کے حقوق کی تجدید سے متعلق قوانین اور ضوابط کو مزید بہتر بنایا جائے گا اور توسیعی عمل کو قانونی اور منظم انداز میں آگے بڑھایا جائے گا۔
مارکیٹ ماہرین کا خیال ہے کہ بالآخر ایک جامع ملک گیر پالیسی ناگزیر ہوگی۔ یکساں قومی فریم ورک لیز کی تجدید سے متعلق غیر یقینی صورتحال کم کرنے، جائیدادوں کی قدر میں استحکام لانے، فنانسنگ تک رسائی بہتر بنانے اور طویل مندی کا شکار چین کی کمرشل رئیل اسٹیٹ مارکیٹ میں لین دین بحال کرنے میں اہم کردار ادا کرسکتا ہے۔
